ანოტაცია. ნაშრომში განხილულია პანდემიის პირობებში თბილისა და საქართველოში საცხოვრებელი უძრავი ქონების ფასების ინდექსის მონაცემები 2021 წელში და გაანალიზებულია ბინების გაყიდვების მაჩვენებლები 2020-2021 წლებში.

საკვანძო სიტყვები: უძრავი ქონება, საცხოვრებელი ფართი, ფასები, უძრავი ქონების ბაზარი.

შესავალი 

საცხოვრებელი უძრავი ქონების ფასების ინდექსი (RPPI) ასახავს საქართველოში საცხოვრებელი უძრავი ქონების ფასების დინამიკას. ქონების ფასების ინდექსები გამოიყენება ქვეყნების ცენტრალური ბანკებისა და პოლიტიკის გამტარებელი სხვა ინსტიტუტების მიერ, აგრეთვე ანალიტიკოსების, მკვლევარებისა და სხვა მომხმარებლების მიერ, როგორც ქვეყნის შიგნით, ისე მის ფარგლებს გარეთ. RPPI გამოიყენება შემდეგი მიზნებისთვის: 1. უძრავი ქონების ბაზრის განვითარებისა და რისკების შესაფასებლად; 2. საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზრებსა და ფინანსურ სტაბილურობას შორის კავშირების დასადგენად და მათ შესაფასებლად.

RPPI-ის გასაანგარიშებლად საჭირო მიკრო მონაცემების მისაღებად საქსტატი ახდენს მონაცემთა შეგროვებას გასაყიდი საცხოვრებელი უძრავი ქონების შესახებ შესაბამისი სარეკლამო ვებ-გვერდებიდან. მონაცემები მიიღება ვებ-გვერდებიდან ინფორმაციის ავტომატური ჩამოტვირთვის (ე.წ. web scraping) გამოყენებით, როგორც ბინებისთვის, ისე კერძო სახლებისთვის. მიღებული მონაცემები შეიცავს ინფორმაციას იმ საცხოვრებელი უძრავი ქონების ფასების ინდექსი ბინების, კერძო სახლების, 5 საცხოვრებელი უძრავი ქონების ფასებისა და მახასიათებლების (ფართი, ოთახების რაოდენობა, სართული, მდგომარეობა, აივანი, ავტოფარეხი, ცენტრალური გათბობა და ა.შ.) შესახებ, რომელთა გაყიდვის შესახებ განცხადებები გამოქვეყნებული იყო საანგარიშო პერიოდში. მონაცემების შეგროვება ხდება ყოველი თვის ბოლოს. RPPI გაიანგარიშება ყოველკვარტალურად, იმ უძრავი ქონების მონაცემების საფუძველზე, რომლებიც გასაყიდად იყო წარმოდგენილი საანგარიშო კვარტალის განმავლობაში.

2021 წლის I კვარტალში, წინა კვარტალთან შედარებით საცხოვრებელი უძრავი ქონების ფასების ინდექსი (RPPI) 2.0%-ით გაიზარდა, ხოლო ინდექსის წლიურმა ზრდამ 13.6% შეადგინა. 2020 წლის საშუალოსთან შედარებით ინდექსის ცვლილებამ 9.4% შეადგინა.

RPPI-ის დაფარვა შემოიფარგლება ქ. თბილისით და მოიცავს მხოლოდ ახალი საცოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარს, როგორც მრავალსართულიანი სახლების (ბინების), ისე კერძო სახლების სეგმენტებს.

ქვეოთ მოცემულ ცხრილში წარმოდგენილია უძრავი ქონების ფასების პროცენტული ცვლილება წინა კვარტალთან, წინა წლის შესაბამის კვარტალთან და 2020 წლის საშუალოსთან შედარებით.

ცხრილი 1

2021 წლის პირველ კვარტალში წინა კვარტალთან შედარებით ფასების ზრდა დაფიქსირდა საცხოვრებელი ბინების სეგმენტში (1.8%). ფასები გაიზარდა ასევე კერძო სახლების სეგმენტშიც (2.6%)

2020 წლის პირველ კვარტალთან შედარებით აღსანიშნავია ფასების ზრდა კერძო სახლების სეგმენტში (18.3%). რაც შეეხება ბინების ფასებს, საშუალოდ მომატებულია 12.0%-ით.

ცხრილი 1 და 2 შედგენილია საქართველოს სტატისტიკის ეროვნული სამსახურის მონაცემების საფუძველზე. 

ცხრილი 2 

თბილისში დასრულებული საცხოვრებლის სეგმენტში 1 კვ. მეტრის მედიანური ღირებულება, თბილისის უბნების მიხედვით სხვადასხვაა. იხ. ცხრილი 3. 

ცხრილი 3

ცხრილი 3 შედგენილია საქართველოს სტატისტიკის ეროვნული სამსახურის მონაცემების საფუძველზე.

როგორც ცხრილიდან ჩანს, 1 კვ. მეტრის ფასი ყველაზე მაღალია მთაწმინდაზე, ვაკესა და საბურთალოზე, ხოლო ყველაზე დაბალია სამგორში. რაც შეეხება კერძო სახლების სეგმენტს, აქ ყველაზე მაღალი ფასია - ვაკეში, მთაწმინდასა და დიდუბეში, ხოლო ყველაზე დაბალი სამგორში და გლდანში.

ხაზგასმით უნდა აღინიშნოს, რომ თბილისის და მთლიანად საქართველოში უძრავი ქონების გაყიდვებს დიდი პრობლემა შეუქმნა პანდემიამ. საცხოვრებელ უძრავ ქონებაზე მოთხოვნა გაიზარდა 2020 წლის იანვარ-თებერვალში. 2020 წლის იანვარსა (+0.9% წ/წ) და თებერვალში (+7.7% წ/წ) ზრდის შემდეგ წინა წლის დაბალი ბაზის გამო, ბინების გაყიდვები მკვეთრად შემცირდა მარტში (-7.7% წ/წ). აღსანიშნავია, რომ გაყიდვები განაგრძობდა ზრდას მარტის პირველ ნახევარში, მაგრამ მკვეთრად შემცირდა მეორე ნახევარში - 37.6%-იანი კლება მარტის მეორე ნახევარში, პირველ ნახევართან შედარებით. 2020 წლის მარტში გარეუბანში გაყიდვები კვლავ ჭარბობდა, შეადგენდა რა გაყიდვების ნახევარს.

გაყიდვების მიხედვით ტოპ-5 უბნიდან 4 გარეუბნის (გლდანი, სამგორი, ისანი, დიდი დიღომი) წილი ჯამური გაყიდვების 49.9%-ს შეადგენდა. ეს განპირობებული იყო, როგორც წინა წლის დაბალი ბაზით, ისე უცხოურ ვალუტაში გაცემულ იპოთეკურ სესხებზე რეკორდულად დაბალი საპროცენტო განაკვეთებით. თუმცა, მარტში მოთხოვნა მკვეთრად შემცირდა Covid-19-ის გამო. აღსანიშნავია, რომ ბინების გაყიდვები კვლავ იზრდებოდა 2020 წლის მარტის პირველ ნახევარში, სანამ საგანგებო მდგომარეობა ძალაში შევიდოდა.

2020 წლის იანვარ-თებერვალში, უცხოურ ვალუტაში რეკორდულად დაბალი საპროცენტო განაკვეთების წყალობით მკვეთრად გაიზარდა იპოთეკების გაცემა. უცხოურ ვალუტაში გაცემულ იპოთეკურ სესხებზე საშუალო შეწონილმა განაკვეთმა 1კვ. 2020-ში 4.2% შეადგინა, მაშინ როცა 1კვ. 2019-ში 6.7%-ს შეადგენდა.

თუმცა, მას შემდეგ რაც Covid-19-მა მოლოდინები გააუარესა, 2020 წლის მარტში იპოთეკური სესხების გაცემა მკვეთრად შემცირდა 134 მლნ ლარამდე (-45.5% წ/წ გაცვლით კურსის ეფექტის გამორიცხვით).

 ბინების გაყიდვები გაიზარდა 2020 წლის იანვარსა (+0.9% წ/წ) და თებერვალში (+7.7% წ/წ), თუმცა მარტში შემცირდა (-7.7% წ/წ). აღსანიშნავია, რომ მარტის პირველ ნახევარში გაყიდვები იზრდებოდა, თუმცა საგანგებო მდგომარეობის შემდეგ მკვეთრად შემცირდა - 37.6%-იანი კლება მარტის მეორე ნახევარში, პირველ ნახევართან შედარებით.

2020 წლის მარტში ფასები თებერვალთან შედარებით გაიზარდა მოლოდინის საწინააღმდეგოდ, რაც ეკონომიკური ფაქტორების იგნორირებაა. ახალი ბინების ფასი აშშ დოლარში გაიზარდა 1.0%-ით თვე/თვესთან, ხოლო ლარში 3.8%-ით თ/თ.

დეველოპერები და კერძო ინვესტორები არ ჩქარობენ ფასების დრამატულ ცვლილებებს და ნელა ადაპტირდებიან ახალ რეალობასთან, რამეთუ 2020 წლის მარტში Area.ge-ზე განთავსებული განცხადებების მხოლოდ 1%-ის შემთხვევაში შეიცვალა ფასები.

ახალი ბინების ფასი აშშ დოლარში გაიზარდა 1.0%-ით თ/თ, ხოლო ლარში 3.8%-ით თ/თ 2020 წლის მარტში. თუმცა, 2019 წლის მარტთან შედარებით ფასები მაინც შემცირებულია 5.4%-ით. 2020 წლის მარტში ძველი ბინების ფასი აშშ დოლარში გაიზარდა 1.9%-ით თ/თ, ხოლო ლარში 6.0%-ით თ/თ. ფასების ცვალებადობა უფრო მაღალი იყო ცენტრალურ უბნებში, ხოლო გარეუბნებში შედარებით სტაბილური. საშუალო შეწონილი გასაყიდი ფასები გაიზარდა შემდეგ უბნებში: ვაკე 1,102 აშშ დოლარამდე (+14% წ/წ), მთაწმინდა 1,040 აშშ დოლარამდე (+9% წ/წ), დიდუბე 793 აშშ დოლარამდე (+8% წ/წ), გლდანი 537 აშშ დოლარამდე (+7% წ/წ),  დიდი დიღომი 530 აშშ დოლარამდე (+5% წ/წ).

ახალი ბინების სეგმენტში ყველაზე გაყიდვადია საშუალო ზომის ბინები (51-80 მ 2), რომელთა წილმა 1კვ. 20-ში მთლიანი გაყიდვების 51% შეადგინა, მაშინ როცა 1კვ. 18-ში ეს მაჩვენებელი 47% იყო. ძველი ბინების კატეგორიაში ასევე ყველაზე გაყიდვადია საშუალო ზომის ბინები (51- 80 მ 2). აღსანიშნავია, რომ ბინებზე მოთხოვნა ზომების მიხედვით უმნიშვნელოდ იცვლება - პატარა ბინებზე (18-50 მ 2 ) მოთხოვნა ნელ-ნელა მცირდება. დაბალფასიანი სეგმენტი კვლავ ყველაზე მოთხოვნადია – დასტური იმისა, რომ უძრავი ქონების ბაზარზე მოთხოვნას დაბალი და საშულო შემოსავლის მქონე მოსახლეობა განაპირობებს. გაყიდვების 53% დაბალფასიან სეგმენტში დაფიქსირდა, მაშინ როცა პრემიუმ სეგმენტში გაყიდვებმა ჯამური გაყიდვების 12% შეადგინა 1კვ20-ში. მოთხოვნა საშუალო ზომის ბინებზე (51-80 მ 2 ) თბილისის ყველა უბანში მაღალია, გარდა ცენტრალური უბნებისა, (ვაკე, საბურთალო, მთაწმინდა) სადაც მოთხოვნა უფრო დიდი ზომის ბინებზეა (81-120 მ 2 ). პატარა ბინები (18-50 მ 2 ) ძირითადად გარეუბნებში იყიდება.

2020 წლის ივნისიდან, როდესაც მოიხსნა შეზღუდვები და სახელმწიფომ მისცა სამშენებლო კომპანიებს შეღავათები, რაც გულისხმობს იმას რომ იპოთეკურ სესხებზე 4 % იხდიდა სახელმწიიფო ხოლო 4 % მომხმარებელი ბინების გაყიდვები გაიზარდა.

2021 წელს გაყიდული საცხოვრებელი უძრავი ქონების რაოდენობა სულ უფრო უახლოვდება 2019 წლის ნიშნულს. ამის შესახებ აღნიშნულია CUSHMAN & WAKEFIELD-ის თბილისის უძრავი ქონების ბაზრის მიმოხილვაში. 

2020 წლის მეორე კვარტალში გაყიდვების დიდი ვარდნის მიუხედავად, თბილისის საცხოვრებელ ბაზარზე უძრავი ქონების გაყიდვები დაუბრუნდა 2019 წლის ნიშნულს. 2020 წლის სექტემბერსა და ნოემბერში გაყიდული სახლების/ბინების რაოდენობამ გადააჭარბა 2019 წლის იმავე თვეების მონაცემებს.

2021 წლის იანვარსა და თებერვალში თბილისში ყველაზე მეტი საცხოვრებელი უძრავი ქონება გაიყიდა საბურთალოსა და ვაკეში. ორივე უბნის პროცენტული წილი მთლიან გატიდვებში ცალ-ცალკე 14.8%-14.8%-ია. გაყიდვების მაჩვენებლით მესამე ადგილს იჭერს გლდანი. ამ უბნის გაყიდვების მაჩვენებელი დედაქალაქის ბინების მთლიან რეალიზაციაში 13.3%-ია. შემდეგ პოზიციებს ინაწილებენ სამგორი 11.8%-ული წილით და ისანი 11.7%-ით. 

2021 წლის პირველი ორი თვის ტრანზაქციები მეტნაკლებად მიჰყვება ზოგადად არსებულ ტრენდს. მიუხედავად იანვრში ტრანზაქციების 14%-იანი კლებისა, 2021 წლის თებერვლის გაყიდვებმა 2019 წლის იმავე თვის მონაცემებს 5%-ით გადააჭარბა.

თბილისის უძრავი ქონების ბაზარი 4%-ით შემცირდა.  ძველ პროექტებში კი ტრანზაქციების რაოდენობა 7%-ით შემცირდა და 864 ერთეული შეადგინა. ახალაშენებეული ბინების ბაზრის ზომა, წინა წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით 1%-ით შემცირდა და 87 მილიონი აშშ დოლარი შეადგინა. რაც შეეხება ძველი ბინების ბაზრის ზომას, მაჩვენებელი 10%-ით, 36 მილიონ აშშ დოლარამდე შემცირდა. ახალაშენებული ბინების ეკონომ სეგმენტი წინა წლის ანალოგიურ მაჩვენებელთან შედარებით, უმნიშვნელოდ, 2%-ით გაიზარდა. რაც შეეხება მედიუმ და პრემიუმ სეგმენტებს, ტრანზაქციების რიცხვი 11%-ითა და 35%-ით, დაეცა 2020 წლის თებერვლის მაჩვნებელთან შედარებით.

2021 წლის თებერვალში, თბილისში ახალაშენებულ პროექტებში 1,869 ტრანზაქცია დარეგისტრირდა, რაც 2%-ით ნაკლებია წინა წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით. აღნიშნული შესაძლოა დაკავშირებული იყოს ქალაქის მასშტაბით რამდენიმე მშენებარე საცხოვრებელი ობიექტის დასრულებასთან, რაც ჯამში დაახლოებით 200 ერთეულ ბინას მოიცავს.

იმედია პანდემია  მალე გადაივლის და ქვეყნის ეკონომიკა დაუბრუნდება ჩვეულ რიტმს და შესაბამისად ბინათმშენებლობა უფრო სწრაფი ტემპებით განვითარდება და გაყიდვებიც გაიზრდება. 

გამოყენებული ლიტერატურა 

1. საქარველოს სტატისტიკის ეროვნული სამსახურის მონაცემები.
2. თბილისის უძრავი ქონების ბაზრის მიმოხილვა - GALT & TAGGART Research 4 მაისი, 2020.
3. დედაქალაქის უძრავი ქონების ბაზარი აქტიურდება - report.ge